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Anwalt Mietrecht Bremen

Rechtsanwältin und Fachanwältin Tanja Wäcken

FAQ

  1. Welche Rechte und Pflichten gibt es? ➔
    • Vermieter ➔
      • Der Vermieter trägt insbesondere die gesetzliche Pflicht, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und sie zu erhalten, darüber hinaus hat er für Sach- und Rechtsmängel einzustehen, §§ 535, 536 ff. BGB.
      • Weitere Pflichten können sich darüber hinaus aus dem konkreten Mietvertrag ergeben.
  1. Was ist ein mietrechtlicher Mangel? ➔
    • Ein mietrechtlicher Mangel liegt vor, wenn die Mietsache im Wesentlichen nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist, § 536 Abs. 1 BGB.
    • Man unterscheidet zwischen Sach- und Rechtsmangel. Aber auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, kann dies einen Mangel darstellen.
  1. Typische Beispiele für einen mietrechtlichen Mangel ➔
    • Äußere Faktoren wie anhaltender Baulärm/ -schmutz in der näheren Umgebung
    • Schimmel
    • Abweichende Größe der Wohnung/ Räume
    • Doppelvermietung
  1. Sachmangel ➔
    • Ein Sachmangel besteht, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht, § 536 Abs. 1 BGB.
      • Beispiel: Schimmel, Baulärm /-schmutz in der Nachbarschaft, fehlende Isolierung, Funktionsuntüchtigkeit mitvermieteter Gegenstände etc.
  1. Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft ➔
    • In diesem Fall wurde eine bestimmte Beschaffenheit der Mietsache vereinbart. Diese tatsächliche Beschaffenheit hat der Vermieter dem Mieter ggü. vertraglich versichert, § 563 Abs. 2 BGB.
      • Beispiel: Größe der Mieträume (ob Wohnung/ Geschäftsraum) oder des Grundstücks, Genehmigungsfähigkeit der Räume als Gaststätte etc.
  1. Rechtsmangel ➔
    • Ein Rechtsmangel ist gegeben, wenn Dritte ein Recht an der Mietsache geltend machen. Die Geltendmachung führt zum Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs oder dass der Gebrauch von vornherein nicht gewährt werden kann, § 536 Abs. 3 BGB.
      • Beispiel: Doppelvermietung
  1. Feststellen des Mangels ➔
    • Für das Feststellen eines Mangels müssen folgende Fragen beantwortet sein:
      1. Wie war der tatsächliche Zustand der Mietsache zum Zeitpunkt ihrer Überlassung an den Mieter?

Oder

Zu welchem Zeitpunkt trat der spätere Mangel auf?

  1. Welchen Zustand haben die Parteien im Vertrag vorausgesetzt – d.h. wie  sollte die Mietsache laut Vertrag beschaffen sein?
    • Weicht nun der tatsächliche Zustand vom vereinbarten Zustand ab, liegt für gewöhnlich ein Mangel vor.
  • Bestand der Mangel bereits vor Übergabe der Mietsache, aber ist er erst später bekannt geworden, ist der Vermieter in der Regel verpflichtet, den Mangel zu beseitigen.
  • Der Mieter kann daher den Vermieter zur Beseitigung des Mangels und zur Instandsetzung der Mietsache auffordern. Nach Anzeige des Mangels ggü. dem Vermieter kann der Mieter die Miete bis zur vollständigen Beseitigung um einen angemessenen Betrag mindern.
    • Vorsicht: Eine unberechtigte Mietminderung kann der Vermieter zum Anlass einer Kündigung nehmen, daher sollte insbesondere bei Unsicherheiten anwaltlicher Rat eingeholt werden.
  1. Wie kann ich die Miete mindern? ➔
    1. Voraussetzung für eine Mietminderung, § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ➔
      1. Vorliegen eines erheblichen Sach- oder Rechtsmangels oder das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft der Mietsache

und

  1. Kein Verschulden des Mangels durch den Mieter

und

  1. Mieter kannte den Mangel bei Abschluss des Vertrages nicht oder hätte diesen nicht kennen müssen
    • Sind alle drei Punkte erfüllt, kann der Mieter die Miete in angemessener Höhe, nach Anzeige der Mängel beim Vermieter, mindern, § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB.
  1. Was mache ich, wenn die Wohnung schimmelbehaftet ist? ➔
    • Sollte sich in der Mietsache Schimmel zeigen, haben Sie folgende Möglichkeiten:
      1. Sie sollten dem Vermieter zunächst den Mangel anzeigen (§§ 536 Abs. 1, 536c Abs. 1 BGB) und ihn auffordern, diesen Mangel zu beseitigen.
      2. Bestand der Schimmelbefall schon zur Zeit der Überlassung, können Sie die Miete zu einem angemessenen Betrag mindern (siehe unter „Wie kann ich die Miete mindern?“)
      3. Sollte der Vermieter der Beseitigungsaufforderung nicht nachkommen, kann zusätzlich Schadenersatz verlangt werden, §§ 536, 536a BGB.
  1. Welche Kündigungsgründe gibt es? ➔
    • Kündigungsgründe können die Kündigung wegen Eigenbedarfs, Mietrückstände, unberechtigter Untervermietung an Dritte oder sonstige Pflichtverletzungen des Mieters sein.
    • Man unterscheidet zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung. Die jeweilige Kündigung hat unterschiedliche Anforderungen.
  1. Ordentliche Kündigung ➔
    • Eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB ist nur bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit möglich und muss grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten erklärt werden.
    • Der Vermieter kann hiernach nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
      • Beispiele für ein berechtigtes Interesse sind u.a. Eigenbedarf des Vermieters oder eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters wie Zahlungsrückstände von mind. zwei Monatsmieten, § 573 Abs. 2 BGB.
  1. Außerordentliche Kündigung ➔
    • Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, § 543 Abs. 1 BGB.
    • Wichtige Gründe sind u.a. die Vorenthaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch seitens des Vermieters oder eine Vertragsverletzung durch den Mieter (vertragswidriger Gebrauch der Mietsache, Zahlungsverzug etc.), § 543 Abs. 2 BGB.
    • Weitere wichtige Gründe können sich für Mieter und Vermieter ferner aus § 569 BGB ergeben. Generell empfiehlt sich hier eine rechtliche Beratung.
    • Sobald eine fristlose Kündigung ausgesprochen wurde, hat der Mieter in der Regel eine Räumungsfrist von ein bis zwei Wochen.
  1. Kann der Vermieter Schönheitsreparaturen verlangen? ➔
    • Schönheitsreparaturen bezeichnen die Beseitigung von Gebrauchspuren und Abnutzungen wie das Tapezieren, Streichen der Wände, Decken Fußböden, Türrahmen usw.
    • Ist im Vertrag die Pflicht des Mieters geregelt, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, ist diese Regelung häufig unwirksam.
    • Zieht der Mieter in eine nicht renovierte Wohnung, ist er nicht verpflichtet, die Wohnung beim Auszug zu renovieren und ggf. in einem besseren Zustand an den Vermieter zurückzugeben – auch dann nicht, wenn sich der Mieter zuvor mit der Übernahme der Arbeiten einverstanden erklärt hat.

Durch eine solche Regelung bzw. Absprache würde der Mieter unverhältnismäßig benachteiligt.

Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16

  1. Wie lange dauert eine Räumungsklage? ➔
    • Eine pauschale Zeitspanne ist schwer zu bestimmen.

Eine Räumungsklage kann zwischen drei Monaten und einem Jahr andauern – in Ausnahmefällen sogar länger. Dies hängt immer von der konkreten Sachlage ab, sowie von den individuellen Interessen der Parteien. Auch hier sollte unbedingt anwaltlicher Recht eingeholt werden.