Wohnungseigentumsrecht

WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT ➔

Bereits vor dem Erwerb einer eigenen Wohnung ist es ratsam sich rechtlich über das Wohnungseigentumsrecht beraten zu lassen und sich zu informieren, um darauf vorbereitet zu sein, mit welchen Rechten und Pflichten man in Zukunft konfrontiert werden könnte.

Wenn in dem angestrebten Objekt mehrere Personen Wohnungseigentum besitzen, sind diese zugleich Miteigentümer und bilden eine sogenannte Eigentümergemeinschaft.

Diese Gemeinschaft trifft alle Entscheidungen hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums gemeinsam (Verwaltung und Nutzung, Grundstück, Treppenhaus, Stellplätze, Fahrstuhl, Kelleräume, aber auch Fenster, Türen und Balkone etc.).

Streitereien zwischen den Miteigentümern sind daher nicht selten und sollten gelöst werden.

Ein weiteres Problem könnte darin liegen, dass die Hausverwaltung über die Rechte und Pflichten im Verwaltungsvertrag hinausgeht. In diesem Fall möchte man als Miteigentümer ggf. wissen, ob und wie man gegen das pflichtwidrige Verhalten der Verwaltung  rechtlich vorgehen kann.

Schließlich ist es denkbar, dass ein Miteigentümer einen Beschluss, der in der Eigentümerversammlung erlassen wurde, anfechten will. Dies kann ggf. durch ein gerichtliches Verfahren und rechtlichen Beistand erreicht werden.

WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT ➔

I. Was regelt das Wohnungseigentumsrecht? ➔

• Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt zunächst, wie Wohnungseigentum begründet wird: Durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung, § 2 WEG.
  • Darüber hinaus kann auch Eigentum an Räumen erworben werden, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden und das Gebäude solche aufweist.
  • Im WEG finden sich auch Regelungen zu den rechtlichen Verhältnissen der Wohnungseigentümer untereinander und im Hinblick auf Nutzung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
  • In Bezug auf das Eigentum von Wohnungen oder Räumen innerhalb des Gebäudes (gemeinschaftliches Eigentum), können die Eigentümer über diese frei verfügen, § 903 BGB.
  • Auch werden das Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsrecht sowie das Erbbaurecht durch das WEG geregelt, § 30 ff. WEG.

1) Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer ➔

• Mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht eine rechtliche Gemeinschaft zwischen den Miteigentümern, § 9a Abs. 1 WEG.
  • D.h. sie können gemeinsam Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, klagen und verklagt werden.
  • Jeder Miteigentümer ist auch befugt, Maßnahmen zu ergreifen, um drohenden Schaden für das gemeinschaftliche Eigentum abzuwenden.
  • Unter Umständen kann jeder auch bauliche Veränderungen verlangen, § 20 WEG.
  • Zugunsten eines der Miteigentümer kann das Eigentum zudem belastet werden, § 1009 Abs. 1 BGB.
  • Die Miteigentümer sind verpflichtet, einmal jährlich an der Eigentümerversammlung teilzunehmen.
  • Zusammen erlassen die Miteigentümer einen Beschluss für eine ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung, sofern nicht anderweitig vereinbart, §§ 19 Abs. 1, 23 Abs. 1, Abs. 3 WEG.

2) Wohnungseigentümerversammlung ➔

• Die Eigentümerversammlung dient dazu wichtige Angelegenheiten, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, zu besprechen. Ggf. können dann entsprechende Beschlüsse erlassen oder Vereinbarungen getroffen werden, § 23 WEG.
  • Wichtig: Eine ordnungsgemäße und rechtzeitige Einberufung zur Eigentümerversammlung ist erforderlich (durch Verwalter, Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ermächtigten Wohnungseigentümer), § 24 WEG.
    • erlassene Beschlüsse könnten sonst unter Umständen unwirksam sein.
  • Anwaltliche Beratung könnte insbesondere in Fällen ratsam sein, in denen ein Wohnungseigentümer:
    • Einen Beschluss für ungültig erklären möchte,
    • Seine Nichtigkeit feststellen lassen möchte

3) Hausverwaltung ➔

• Wer zum Verwalter oder Verwaltungsbeirat berufen wird, beschließen die Miteigentümer, §§ 26, 29 WEG.
  • Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus § 27 WEG. Sie können darüber hinaus durch Beschluss erweitert oder beschränkt werden.
    • Bsp.: Einberufung zur Eigentümerversammlung,  Umsetzung der Beschlüsse, Aufstellung einer Hausordnung etc.
  • Ein weiterer Tätigkeitspunkt kann insbesondere mit der Vermietung der einzelnen Wohnungen zusammenhängen.
    • D.h. Überprüfung der Mietzahlung, Erstellung der Betriebskostenabrechnung, generelle Instandhaltung des Gebäudes und Grundstücks (Beauftragung Handwerker für Heizung,  Fahrstuhl, etc.) usw.
  • Zu den Aufgaben gehört auch die Erstellung eines Wirtschaftsplans, einer Jahresabrechnung sowie eines Vermögensberichts der Eigentümergmeinschaft, § 28 WEG

4) Gemeinschaftsvermögen ➔

• Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, Vorschüsse für anfallende Kosten und vorgesehene Rücklagen im laufenden Jahr in die Gemeinschaftskasse einzuzahlen.
  • Am Ende des Jahres entscheiden sie darüber, ob ein Ausgleich oder eine Anpassung der Kasse notwendig ist, § 28 WEG.
    • Das hängt davon ab, ob höhere Kosten angefallen sind, als ursprünglich vermutet, oder ob die Kasse einen Überschuss aufweist.

5) Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht ➔

• Einem Berechtigten wird für unbestimmte Dauer ein Wohn- oder Nutzungsrecht eingeräumt. Dies kann eine in sich abgeschlossene Wohnung oder ein nicht für Wohnzwecke bestimmter Raum sein, §§ 32 ff. WEG.
  • Dieses Recht ist sowohl vererblich als auch veräußerlich und ist für seine Bestellung im Grundbuch einzutragen,
  • Ausnahme: Heimfallanspruch des Eigentümers
    • D.h. unter bestimmten Voraussetzungen muss der Inhaber des Dauerwohn-/ Dauernutzungsrechts dieses in der Regel auf den Eigentümer oder einen Dritten übertragen – ggf. gegen Entschädigung, § 36 WEG

II. Begrifflichkeiten ➔

1) Gemeinschaftliches Eigentum ➔

• Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören das Gebäude als auch das Grundstück, soweit es nicht Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten unterliegt, § 1 Abs. 5 WEG.
• Bsp.: Grundstück, Fahrradkeller, Trockenkeller, Treppenhäuser, Waschräume

2) Miteigentum ➔

• Mehrere Personen teilen sich das Eigentum an einer Sache, § 1008 BGB.

3) Sondereigentum ➔

• Die Miteigentümer vereinbaren, jedem von ihnen Eigentum an einer oder mehrerer Wohnung/en oder einem für andere Zwecke bestimmten Raum des Gebäudes einzuräumen, § 3 Abs. 2 S. 1 WEG.
  • Dadurch wird das Miteigentum vertraglich eingeschränkt.
  • Bsp.: Einbaumöbel, Bodenbeläge, installierte Wasserentnahmestellen (WC, Waschbecken usw.) etc.
  • Für die Einräumung von Sondereigentum oder dessen Aufhebung ist ein Eintrag in das Grundbuch erforderlich sowie die Zustimmung aller Miteigentümer, §§ 4 Abs. 1, Abs. 2 WEG, 873 BGB.
  • Für jeden Teil Sondereigentum wird ein Wohnungsgrundbuch eröffnet.
  • Möglichkeiten, um diese Grundbücher wieder zu schließen:
    • das Sondereigentumsrecht wird aufgehoben

4) Teilung in Sondereigentum ➔

• Der Alleineigentümer eines Gebäudes und Grundstücks kann entscheiden, dieses Gebäude in Miteigentumsanteile zu teilen. Mit diesen Teilen ist Sondereigentum verbunden, § 8 Abs. 1 WEG.
  • Dies ist gegenüber dem Grundbuchamt zu erklären
  • Bei vermietetem Eigentum hat der Mieter ein sog. Vorkaufsrecht das es zu beachten gilt.